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房地产变天了，2018年钱荒会再现！

发布时间：2018-07-18 10:46:08 点击次数：2985

房地产变天了，2018年钱荒会再现！

中国的产业结构面临全新的调整与升级，中小民营企业该如何发展？
日前，长沙博商会邀请到著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授以未来机会与风险为核心，解析中美贸易战以及十九大后民企发展新思路。
如果说，十九大和两会宣告了中国进入新时代，并描绘了中国的未来蓝图。
那么魏教授此次演讲更是为我们梳理其中的内在逻辑和外在表现。不管是对于理解国家意志，还是企业成长，亦或是个人投资，都具有前瞻性意义。
虽然文章较长，但是魏杰教授的分享深入浅出，条理清晰，诙谐幽默，干货满满。博商湖南同学会特整理成文，以飨各位博商企业家。
以下为魏杰教授演讲内容：
非常高兴今天下午和诸位有一次分享。
我看这次给我出的主题是关于中美贸易战以及十九大之后中国民营经济发展的新思路这样一个主题。我想围绕这样一个主题和大家沟通这样几件我认为需要沟通的问题。
一
第一个就是关于中美贸易战对中国的影响以及下一步的走势。
这次中美贸易战不是我们要打，是美国要打。美国要打的原因是因为他们的贸易赤字太大，我们的顺差太大。
大家都知道，我们国家对美国出口的总量是五千多亿美金，美国对我们的出口是1300亿美金，所以美国的逆差是4000多亿美金。
我们的顺差是4000多亿美金，所以美国认为他们的利差太大。所以要求中国要解决这种贸易逆差的问题。
其实中国是比较理性的。对中美贸易逆差很大的问题，一直表示非常的关注。其实我们也不希望有这么大的比例。这么大的顺差，我们其实是想实现贸易平衡。所以美国提出以后，中国提出来的方案是在想能不能积极的来解决个美国贸易逆差太大这个问题。
中国有两个建议给美国，第一个是希望美国对中国扩大出口，对中国出口大逆差相对就会缩小。希望美国可以对中国加大出口。其实我们想要的产品来得越多越好。
第二个建议就是希望美国放开中国往美国的投资。因为中国往美国投资的话，我们就不一定需要往美国出口产品了。我们到美国投资，美国有税收，也有就业。我们也获得资本收益。实际上是双赢的。能解决中国对美国出口太多的问题。
中国提出积极解决的贸易顺差两个建议，美国不干，美国非要采取另外一个办法。要动用关税，对中国开征关税。提高对中国的产品关税。减少中国对美国的出口。这个问题虽然可以减少中美之间的贸易顺差，但是比较消极，对双方都不利。
美国这样做以后，中国宣布，奉陪到底。
美国和中国打贸易战桌面上的理由是这个理由：美国对中国出口贸易少，中国对美国的出口贸易大，逆差大。
所以要打贸易战。另外还有两个不能拿到桌面上的原因，第一美国现在特害怕中国下一步换成中国的2025规划。中国一旦实施2025规划，两国之间就不是互补的关系，而是竞争的关系。
所以他要想办法阻止2025规划。防止中国的产业结构升级。所以也要打贸易战，这个他拿不出来。
第二个原因就是美国老防着中国，怕中国成为世界老大。而且老干不赢中国，还要触及他底线。
因此中国的发展美国他总是会想办法阻止你。比如说中国十九大已经提出来，中国将建设现代化强国。要成为世界现代化强国的话要拥有金融话语权。美国是二战以后才拿到金融话语权。
美国之所以有金融话语权的重要原因就是拿美元与石油挂钩。世界的所有石油交易都用美元结算才能交易。
这个红线谁都不能碰，谁碰美国就收拾谁。比如萨达姆宣布石油可以用其他货币交易就导致了杀身之祸。
而中国不仅要挑战，而且3月份在上海宣布成立石油期货交易所。我们正式宣布，上海石油交易所实行人民币交易。石油生产国可以直接拿人民币在上海买黄金。所以许多产油国已经行动起来，用人民币作为交易。这下完全出不了美国的底线了。将来可能还会触动更深的底线。所以对中国一定会动手。
另外一个害怕中国实施2025规划拿到技术话语权。因为一个强国在世界上没有技术话语权，你不可能成为强国。很显然，这两个原因足以触碰美国底线，所以必须打贸易战。以上是中美贸易战的原因。也是我们探讨的第一个问题。
二
第二个给大家讨论的问题就是建议我们民营经济要放弃高增长高负债的模式，把这个模式要转向务实高效的发展模式。这是一个非常重要的建议。
中国在宏观上在去杠杆，什么叫去杠杆就是去负债。杠杆就是告诉我们，大家负债太高了，要降低负债。中国的杠杆太高了，目前我们的杠杆是GDP总量的250%。
如果中国不去杠杆，继续让杠杆上升。有学者推算，当我们杠杆率达到270%的时候，中国会爆发一场非常严重的经济危机。这场危机可以使中国的经济倒退5到10年。
所以中央要坚持去杠杆。一定要在未来的三年内保证杠杆降下来。在中央降杠杆的模式下，你那个高负债的模式就没办法玩下去了。
最近有两大对策，第一控制现有债务增长，第二，控制好两个政策，货币政策与宏观审慎政策。我们第一次在党的报告里把它写进去，就是防范金融风险，必须控制好这两个政策。
首先是货币政策，货币政策怎么控制？就是从宽松的货币政策，要转变为稳健的货币政策。另外一个政策是宏观审慎政策。
首先是控制好货币政策，货币政策控制的目标提出，将实行稳健中性的货币政策，是货币政策的基本属性。过去长期实行宽松的货币政策，货币发行量太大了。
2002年我们货币供应量只有16万亿，去年年底到167万亿。因为我们长期持有宽松的货币政策，现在将转向中性稳健的货币政策。
一直是宽松，一旦转向稳健，就出现钱荒，资金紧张。去年导致不小利益群体要求松动货币政策。十九大报告和两会再次强调坚定不移的实行稳健中性的货币政策。我看有人写预判，不能再抱有幻想了，只好自己拯救自己，大量抛售资产。
这种高负债需要宽松货币政策支持，一旦货币政策转向稳健中性的政策，就运转不了。不少集团开始抛售资产，因为知道已经不可能回到宽松货币政策。

如果继续宽松下去，总有一天会引爆金融风险。金融风险一旦爆发，经济增长最少倒退五年到十年。
所以慢一点不要紧，只要不爆发风险就可以。现在和过去不同，现在一爆发风险，不可收拾。所以宁可慢一点，也不能爆发风险，所以绝不会松动货币政策。
我估计2018年还会出现钱荒，资金紧张。央行当流动性太紧张时，可能调整一下，满足一下发展的需要，但绝不会恢复到宽松的货币政策来。货币政策是稳健中性。
大家绝不能抱过去的幻想搞高负债高增长的模式，这个在中国已经过去了。因为我们把防风险提到了首要位置。这是货币政策，要有清醒的认识，叫稳健中性。
另外一个政策，宏观审慎政策。什么叫宏观审慎政策？和西方一个经济学家有关系。西方有一位很活跃的但非主流的经济学家，叫明斯基。他1985年写过一本书，叫《稳住不稳定的经济》。这本书对宏观审慎的基本理论已经提出，但没有太大引起人们的注意。因为他的理论成功预计到2008年美国的金融危机，这本书一下就火起来了。
宏观审慎政策要强调两个要点，第一个要点，叫顺周期理论。经济发展是顺周期时，人们一般没有风险意识，盲目扩张、加杠杆、负债。导致整个社会杠杆率太高。所以政策强调顺周期必须去杠杆。
因为顺周期人们盲目容易加杠杆，会导致下一轮金融风险。我们为什么对这个要点有共识？因为中国顺周期40年，1978-2018。高速增长40年，改革开放刚好40年，顺周期的40年。
在顺周期过程中，大家没有风险意识，盲目扩张、盲目加杠杆，整个杠杆太高。如果不去杠杆，会引爆下一波金融风险。
未来几年内我们的主要任务之一就是去杠杆，整个社会的杠杆率必须降下来，因为杠杆率太高了。整个社会杠杆太高，就会引爆下一轮金融风险。我们一个重要的工作就是去杠杆，包括企业杠杆、个人杠杆也包括政府杠杆。宏观审慎政策一个要点，顺周期必须要去杠杆。
宏观审慎政策第二个要点，防止市场之间得传染病。这个市场生病了，会传到别的市场，一旦市场之间得了传染病，就会引爆金融风险。
宏观审慎强调在市场之间要打隔断，你得病了不能传染给别人。比如说房地产市场，一旦出现房价大跌，传染给银行、实体经济、个人，金融风险就爆发了。要给房地产市场打隔断，你出问题了不能传染给别人。
隔断是一个重要办法，今年对房子抵押和土地抵押要做新规定。不做新规定，某年房价暴跌会传染给银行，给别人，金融风险就爆发了。比如说银行一般原则上不接受房子抵押，如果要抵押，现在按现有价格80%给你放贷，未来可能按30%给你放贷，按风险来计算给你放贷量。
在土地抵押上，借别人的钱买的地一律不能抵押，只有拿自己的资金真金白银买的地能抵押，而且也要按照风险来计算可以抵押的量。一旦抵押，房地产出问题就传染给别人了。
再比如说资本市场，股价暴跌一下影响别人，要隔断。隔断的重要办法，股票质押要做新规定。如果不做新规定按照现在质押，有人躺着中枪。现在规定大股东把股票往外抵押，不能超过抵押率的60%。
有人把自己的股票的97%质押，引爆金融风险。股票质押今年有新规定，不能像过去一样，最后出了这么大事。这是防止市场之间得传染病，要在市场之间打隔断。这是宏观审慎政策的重要观点。
宏观审慎政策，第一，顺周期时必须去杠杆；第二，防止市场之间得传染病。在市场之间要打隔断，不能你生病传染给别人。2018年这些工作陆续会展开，对宏观审慎政策不是口号，是实实在在的要进行操作的东西。
第二个策略，控制债务。
债务分三种：第一种，个人债务。
我们原来以为个人债务不高，因为中国的国民性格，一般不会借钱消费，存钱的欲望很高。十九大开会期间，央行周小川同志有一个发言，反复强调要注意个人负债率上涨太快的问题。
我查了一下，个人负债率上升确实太快。2015年个人负债率是GDP总量的30%，到2016年底上升到45%。一年上升15个百分点，确实太快。现在估计个人负债率在50%以上。上升太快的重要原因是房贷上升太快。
2018年的政策是抑制个人负债率过分上涨，主要要约束房贷的上升。我估计2018年个人房贷将继续严格控制。2018年稳住债务的第一句话就是抑制个人负债率过分上涨。个人负债率上涨最快的是房贷，所以一定会严格控制房贷。2018年底控制房贷的政策会比2017年更加严厉。
第二种债务，企业债务。企业债务明显偏高，已经是GDP总量的167%，远远超过红色警戒线。但民营企业负债不高，主要是国有企业负债高。中央提出企业去杠杆的重中之重是国有企业，对企业债务的问题重点是解决国有负债太高的问题，民营企业负债率不高。
三件事可以反映决策层要下大力气降低国有负债：
第一件事情是联通混改，联通非国有资本已经超过国有资本，国家丧失了绝对控股权。但国家宁可丧失绝对控股权也要把负债降下来。
第二件事东北特钢，东北特钢破产重组，第一是宣布我们不再搞刚性兑付，中国未来不会有保本的理财项目。这个信号就告诉你，你跟国有企业借钱也要注意了，也可能还不回来。这个情况谁还敢跟他借钱。
第三件事情是准备拿一部分优质资产搞债转股，宁可把优质资产放出去也要把负债降下来。这说明决策层去杠杆的决策。作为企业负债的重点是把国有企业杠杆降下来。三年时间必须完成，2020年要确定完成。
第三种债务，政府债务。政府债务中央负债率不高，因为中央政府一直坚持一个原则，赤字数量不超过当年GDP重量的3%。今年两会预算出来，赤字是经济总量的2.6%，没有超过3%。
现在主要是地方政府负债率太高。地方政府负债里，帐面看好像也不高，但实际很高。政府的潜在债务太大。什么叫潜在债务？表面上看不是政府债务，实际上是政府债务，潜在债务太大。过去地方的负债一般是搞一个融资平台，这个融资表现为企业债务，实际是政府债务。
2015年以后这个事情做不成了，从2016年开始地方政府通过两种路径增加了债务。第一，把20年前要做的事拿到现在来做，这堆项目都是企业负债政府来买单，好像是企业债务，实际上是政府项目。这批项目基本都是公共产品，要政府回购的。这几年这类项目增加的量到4万多亿。
另外一点，搞产业引导基金。我们这几年搞产业调整，政府要扶持一批企业。这个可以搞，但必须拿政府财政的钱。有的政府没有钱，借银行债搞，给企业担保。等于把这个搞成政府潜在债务。PPP项目，所谓产业引导基金应该在6万亿以上。太大了。再不解决，总有一天会搞出一个金融风险。
现在提出，一定要抑制地方潜在债务。之前有关部门讲得很清楚，最担心是地方潜在债务。如果不抑制，未来很麻烦。今年下定决心要控制地方潜在债务恶性上涨，提了一个原则叫终身追究责任。
去年年底叫停了包头地铁、呼和浩特的机场，叫停了一大批基础设施，为什么？寅吃卯粮。
发改委按照新标准，已经批准有13个城市不能修地铁，因为你不符合修地铁条件，寅吃卯粮最后是麻烦的。今年主要是查PPP项目，防止地方潜在债务。
控制债务今年是三句话，遏制个人负债率过分上升，企业债务明显偏高，地方财政过分上涨，要全面稳住债务。
三
第三个要和大家探讨的问题是建议民营经济树立良好的投资观念，不要想赚快钱。
中国正在做几件事，治理金融乱象。金融乱象如果不清理，也会引爆金融风险。2018年要治理金融乱象。
把金融乱象分两类：
一种是新技术引起的金融乱象。
新技术进入金融领域，产生了许多现象。像比特币、ICO等等。这些现象到底是方向还是乱象，一下搞不清楚，就看一下。
结果一看就变成乱象了，出问题了。有一个小伙子告诉魏老师，不就两万块钱，亏了就亏了，赚了就赚大了。
2015年时，英国一家大学在清华大学开了一次论坛，叫区块链技术进入金融今后的发展。我去到现场一看都是比特币的ICO公司董事长。我一看你拉我站台来了，这个台我一定不站的。
今天一定讲讲，区块链技术进入金融以后，是不是改变了金融的本质。如果没有改变金融的本质，金融的本质就是风险与收益的事情。如果没有，那得出一个结论，用别人的钱都必须监管。
ICO没有被监管，所以是违法的。第二年8月份全关了。英国的教授打电话说你有先见之明，我说我没有，你得搞清楚那些是方向，那些是乱象。
上次一个朋友请我吃饭，一去发现是几个比特币的大炒家，甚至有一家是国际性的。我说比特币，有一个问题，全世界是不是打破这个原则，只有主权国家才能发货币，而你们是个人发货币。如果区块链技术让主权国家发货币这个原则推翻了，比特币就正常了，谁都可以发货币。
这个原则如果没有被推翻，你在中国就是违法。所以中国宣布比特币不能和人民币兑换，因为我们还坚持只有主权国家才能印货币，不承认个人可以印货币，那你就是不行的。
讲完之后我就走了。区块链技术和比特币不是一回事，区块链技术是一个物理学概念，去中心是它的特点。我们在现实世界里都有中心。所以许多人把区块链和比特币混为一谈，不是一回事。
区块链进入人类社会，哪一个领域可以使用它实现社会管理，还得探讨。现在炒得很热，就炒出乱象了。2018年治理乱象里有一部分是对新技术进入金融之后要做一个交代。
中国正式宣布我们不承认任何虚拟货币，那就是在中国没有合法。今年这方面的乱象要做一些解释，要把它搞清楚，什么是乱象，什么不是乱象。
第二种金融乱象是改革所引起的。
过去搞了不少金融改革，改革方向是正确的，但配套措施没有跟上，结果引发了金融乱象。过去改革中有一件事情推动得快，放开非银行金融机构、放开各类投资公司、各类基金、各类保险公司等等。
这种改革是对的，因为一个国家如果主要是银行融资，整个社会杠杆率很高。要把债务杠杆降下来，就必须要放开非银行金融机构，总体社会杠杆就会降下来。所以我们放开非银行金融机构。
这个改革是对的，但措施没有跟上，出现了乱象。
第一，放开了各类投资公司，结果没有准入条件。谁都能办投资公司，租个门面房装修一把，钱骗来就跑了。大量投资公司是这样的。我们全面放开投资公司是2013、2014年。
2015年后半年我曾经做过一件事，调研一下投资公司对整个经济的影响。我跑了70多家投资公司，既包括线上也包括线下。跑完之后我第一个感觉，感觉到害怕。
我发现他们的商业模式基本都不能维系。商业模式不能维系，一旦断了，就爆发问题了。
为什么他们商业模式不能维系？我发现他们给所有投资人的承诺，回报率都是百分之二三十以上。你给投资人百分之二三十，你能搞到百分之四五十才行。现在干什么有这么高的回报率，怎么可能？
基金，拿自己的钱干叫基金。而我们不是拿自己的钱，拿银行外围资金。这出问题了，不能把别人的债券变成你的股权，这违规了。
现在有些有意思的事情，不知道他干什么的，钱从哪儿来不知道，但忽悠了好多上市公司。从银行贷了20亿，收购上市公司控股权，把控股公司股票都质押了。
好多基金就是空手套白狼，这个事情绝不能维系，2018年将全面清理！包括放开各类保险公司，像安邦，政府只好托管，再不托管就要出大事。
有钱人都清楚，办保险公司比办银行好，所以好多有钱人愿意办保险公司不愿意办银行。保险公司不能破产，出了问题政府必须力保。像安邦，一出事政府马上托管，托管一年以后再放入市场。但保险公司必须要资本金才行，但许多虚假注资。
在国内银行借很多钱，在国外买一个很贵的酒店拿回来装到保险公司里，成为资本金。这种很麻烦。我估计下一步要严格清理这些问题，这属于金融乱象。一旦不清，会引爆下一个金融风险。
四
第四个问题还是想和大家讨论一下，因为在座的1/3都和房地产相关。所以还是提醒一下在座的诸位，对房地产风险的警惕。一定要警惕。因为有些人不知道内部情况。
还在贸然的进驻房地产，我看最近的摇号非常的担心，不知道有多少人又要陷进去。要关注这个问题了。一定要注意这个风险。
你们知道，房地产的核心问题其实不是你们所想象的。真正爆发风险的问题是因为房地产刚性需求出现问题了。住房供给一旦超过刚性需求一定会爆发泡沫。不用讲，因为房子最终是用来住的。很多家庭已经有五套房了，还要房子干嘛？
住房泡沫是刚性需求远远超过了，中国的房地产不是十年前，不是20年前。10年前，20年前房子短缺，买房子必然赚钱。现在中国房子度过了短缺时代。
你去问一下周边有钱人，谁没有几套房？要房干嘛？如果房子没有居住功能，就没有金融属性和投资属性了，有居住功能才有金融属性和投资属性，一旦没有居住功能这么多了，就必然会形成资产泡沫。
买房必然赚钱时代过去了，所以大家一定要注意这个问题，原来我下去的时候听到的声音都不是这样，都要求买房，都老问我魏老师不投资买房干什么。
地方政府清楚不卖房干啥？不卖地怎么还债？开发商告诉魏老师，你们老讲结构调整很好，但问题我不盖房，不会做什么，就会盖房。就盖出每家五套房了，到时一起完蛋。
日本房地产的泡沫就是这个原因，住房刚性需求远远超过了，现在都还没有完全走出来。日本东京成了鬼城。前年我去日本看房地产，我发现北京卖掉一套房子，在东京可以买三套。中国不敢出问题，中国出问题后果非常严重，比日本可怕。
两个原因，第一个原因，我们个人资产65%表现为房产上，第二个我们所有关系都建立在房价的基础上，一旦崩盘，所有信用关系都将崩溃。
所以我们现在反复强调，不能把泡沫继续吹大，更不敢刺破。继续捶打未来很麻烦，现在刺破现在就很麻烦，所以现在很纠结。所以想平稳着陆，不想把泡沫刺破。那怎么办呢？一再呼吁要理性理性，但是我看难度非常大。
所以大家看到中短期对策还在持续，也在不断的退出长效机制。北京已经安定下来了，为国家规划了雄安新区的建设。非首都功能都将转向雄安新区了，总部经济，大学，医院都将迁往雄安新区，人都走了，还有多少要房子的呢，不可能要谁都明白这个道理。
再加上房产税一定要出台了，今年两会透露了一个重要信息，要征收房产税了，现在是讨论怎么收，不是要不要收，而让财政部调查了一下，全世界收房产税的国家的共性，总结了四条，这4条是征收房产税的起点，但今年不会出台，今年没有启动立法程序。
今年可能起草出来，明年可能进入立程序，这种税涉及到千家万户，至少三上三下，估计2020年出台，但是效果出来了，谁都知道国家要开征房产税。
我们现在能征税的房产一共是180万亿。按1%算是1.8万亿，政府不用卖地也够了，而且是地方税，地方政府一定积极性很高。而且年年按评估价格征，那你想还能买这么多房子吗？有人抛，有人接就不会跌，有人抛没人接就会跌。
一线城市基本已经安定下来了。我们国内万科，碧桂园，恒大三大住房销售商去年的销售额基本都在5000亿以上，但你注意一线城市只有一两百亿，其他的都是来自四五线城市，等于中产阶级把所有的资产都变成钢筋水泥了。
你想那样的城市还有谁接盘？例如北京，因政府的各项政策出台，已经下跌百分之二三十了。在调研中发现北京一套房子三四百万交流没问题，一上千万流动就很慢很慢了，三四千万基本没有流动性，谁接盘是主要问题。
所以建议大家现在要理性再理性。要注意不要看一手，要看二手房的那个价格怎么回事。不然的话我估计大家都这样买个泡沫出来，大家都完蛋。
要注意这个问题了，我现在一听到摇号就紧张。最近我去无锡调研，无锡的房价不贵，最好的太湖边上房子2万一平方，我问大家为什么不买房啊？
老百姓回我都五套了，还买啊。大家都有房了，以后卖给谁呀。不来人口就没有刚需，未来谁接盘。人家当地人都明白了，所以不买了。
而现在谁也不知道我们到底有多少超过了刚性需求。就像我们长沙房价是不高，但问题不能看，房价高不高，要看未来的刚需是谁，长沙还能不能继续集聚人，大家还在集聚的话，有刚性需求就不会跌。
如果刚需没了，你要卖的话就没人接了，最终结果就会跌。
所以中国房地产这个领域总有一次，现在中国人没有受过这个罪，你提个建议他不听的，人有时候就是打一巴掌就清醒了，所以我估计建议大家还是关注这个问题。
人家老问我不投资房产投资啥？你要注意到，我们还是有很多可投资的地方。不是大家所想的，已经那么没有空间了。
还是很有空间的，所以老有人问我，现在民营经济很难做，上头是不是想国进民退？
上头从未想过要国进民退，是现实情况引起的，不是决策层故意搞成国进民退。
是政策主义结构调整，有些产业民营企业没法介入，现在一介入很多的技术，资金门槛都很高，所以有个过程。
所以要走分工协作的路子才行，你像国营背后带着四五万家民营企业，我的就是做小螺丝钉的，他是国家性的分工协作，只要你做得好都没问题。
所以建议大家对房地产的问题上要警惕。因为这是个人选择，谁也不能强迫谁，但是一定要注意谨慎再谨慎，因为各种信号反映情况都挺麻烦，近来反映的灰犀牛黑天鹅，大部分都与房地产有关，我还是从民营企业发展，爱护这个角度来讲建议大家要关注这个风险。
和大家要讨论的第四个问题是关于房地产的风险问题。我不想更多的展开谈。
但是直接的这个风险非常大，因为有感觉，不跑不知道，一跑吓一跳。所以我觉得风险现在是蛮大的。所以建议大家能够关注。

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